Compléter ses revenus ou épargner efficacement et sans effort est désormais possible grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ce sont des titres financiers qui exploitent de l’immobilier géré et qui sont ainsi beaucoup plus accessibles financièrement, comparés à l’immobilier traditionnel.
De ce fait, tout investisseur peut acquérir des parts de SCPI au moyen de ses fonds propres, et aussi par le biais d’un financement à crédit. Cette seconde solution présente particulièrement de multiples avantages, dont l’effet de levier. De quoi s’agit-il et comment asseoir efficacement cette stratégie ?
Investir sans apport personnel
Il est question de faire appel au crédit (in fine ou amortissable) pour financer l’acquisition des parts et ce, en totalité. C’est-à-dire que vous n’avez pas besoin d’injecter vos fonds propres.
Il existe deux options d’endettement, le crédit in fine et le crédit amortissable et dont la durée pourrait être ajustée à celle de la détention de la SCPI qui est d’au moins 8 ans. Dans la majorité des cas, celle-ci est de 10 ans à 15 ans.
Rappelons qu’avec le crédit in fine, le remboursement se fait de manière intégrale à l’échéance, tandis que les intérêts d’emprunts seuls sont remboursés au fil de l’eau. Dans le cas du crédit amortissable, ce sera tous les mois que vous vous acquitterez des mensualités qui seront alors échelonnées sur la durée de l’emprunt que vous aurez choisie.
Attention, car le taux d’intérêt du crédit in fine est plus élevé que celui du crédit amortissable. À considérer donc avant de choisir l’option la plus rentable. Toujours est-il qu’il vaut mieux choisir le crédit amortissable étant donné que vous percevez régulièrement les revenus de la SCPI - tous les mois ou tous les 3 mois.
Le principe de l’effet de levier : tirer profit des taux
Vous profitez des taux bancaires encore inférieurs aux rendements des SCPI. Les taux directeurs ont connu une remontée depuis le milieu du second semestre 2022 certes, étant passés de 1.8% à 2.3% en moyenne. En ce qui concerne le taux de distribution des SCPI, qui correspond à son rendement annuel, il est en moyenne de 4.5%.
Comme susmentionné, vous vous servez des dividendes qui sont versés par la SCPI en les injectant dans vos mensualités. En fonction du montant de votre investissement et du montant total de votre endettement, vous devez alors considérer un certain effort d’épargne pour compléter vos mensualités. Toujours est-il que cet effort d’épargne est moindre et il est généralement de moins de 10% du montant total.
Notons aussi que la revalorisation de votre SCPI au fil des ans vous permet de profiter davantage de cet effet de levier, en plus de la déduction des intérêts de votre emprunt de votre impôt sur le revenu.
Nantissement des parts de SCPI
Notez que votre banquier pourrait vous demander une garantie supplémentaire qui s’ajoute à une assurance, et cette garantie est le nantissement de vos parts de SCPI. Cela veut dire que vous conservez la propriété de ces dernières, tandis que votre banquier a le droit d’en disposer et donc de les revendre si vous ne remboursez pas la totalité de votre emprunt. Vous pouvez toutefois encaisser les revenus issus de votre SCPI, sans avoir le droit de céder cette dernière, l’échanger, la transmettre ou la revendre et ce, sans l’accord de votre banquier.
Pour cela, veillez à souscrire à une SCPI qui tiendra la route sur le long terme, car la décision de revente provient généralement de faibles performances ou de perte de valeur sur la durée, ce qui va rogner la rentabilité de votre portefeuille.
