Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement SCPI afin de percevoir des compléments de revenus réguliers. Sachez en effet que ces sociétés civiles de placement immobilier produisent des loyers, ayant pour socle des immeubles professionnels et résidentiels mis en location. Que faut-il alors connaître sur les loyers : origine, affectation d’une partie à titre de réserves, conversion en dividendes et imposition ?
Des loyers libellés en euros et en devises étrangères
Les SCPI sont des placements financiers innovants qui se servent d’un parc immobilier diversifié : en île-de-France, en régions, voire en zone euro pour les SCPI innovantes, et même dans d’autres pays étrangers. Ainsi, les loyers sont libellés en euros et aussi en devises étrangères. Ils sont versés chaque trimestre pour la plupart des SCPI
Idem pour les plus-values qui sont issues de la revente immobilière : ce sont des revenus distribués à titre ponctuels. Les SCPI génèrent aussi des revenus financiers issus des capitaux souscrits.
L’affectation d’une partie des loyers à titre de réserve
Dès lors que la SCPI produit des loyers, ceux-ci ne sont pas immédiatement convertis en dividendes. Une partie est affectée à titre de réserves :
- pour faire face à des périodes de crise économique : les locataires pourraient se retrouver en situation de précarité et d’impossibilité à honorer le paiement de leurs loyers. Afin de permettre à la SCPI de continuer à tenir la route si tous les locataires venaient à se retrouver en situation d’insolvabilité, celle-ci se sert alors de ces réserves, qui sont le report à nouveau (RAN). Il s’agit d’un indicateur de performance, et il est exprimé en nombre de jours
- pour faire face à des travaux de rénovation : il s’agit alors de provisions pour gros travaux (PGE), qui fait aussi partie des indicateurs de performances de la SCPI
La conversion des loyers en dividendes
Une fois que toutes les charges sont déduites des loyers, de même que les commissions de la société de gestion, les loyers sont convertis en dividendes. C’est en fonction de la quote-part de chaque investisseur que ces derniers sont calculés, et ils sont exprimés en euros par part.
À noter, par ailleurs, que vous ne percevez pas de dividendes pendant la période appelée report de jouissance. Celle-ci correspond à la période qui commence à courir au moment de votre souscription jusqu’à 2 mois ou 5 mois. Cependant, suite à la tension immobilière sur le marché actuel, ce report de jouissance est passé de 3 à 6 mois et il diffère pour chaque SCPI. Vous percevez alors vos premiers dividendes lorsque cette période est écoulée. Le report de jouissance ne s’applique que si vous avez souscrit à la SCPI sur le marché primaire. Si vous achetez vos parts sur le marché secondaire, vous percevez immédiatement des dividendes.
Autre cas où vous ne percevez pas de dividendes : lorsque vous souscrivez à des SCPI en nue-propriété. Cela veut dire que vous êtes soumis à un montage juridique, faisant intervenir une autre partie qui est l’investisseur souscrivant à des parts en usufruit. C’est ce dernier qui perçoit les dividendes jusqu’à l’extinction du montage, appelé démembrement. Ce n’est qu’à partir de ce moment-là que vous commencez à jouir pleinement de votre SCPI et par conséquent, des dividendes qui en proviennent.
Quelle imposition ?
Les SCPI sont des placements financiers, comme évoqué plus haut, mais les dividendes sont déclarés comme étant des revenus fonciers. Le régime qui s’applique est le réel d’imposition ou le micro-foncier, en fonction du montant des recettes locatives enregistrées. Les gains sont imposés au même titre que les plus-values immobilières. Quant aux revenus financiers, ils sont imposés au taux de 12.8% auxquels s'additionnent les prélèvements sociaux de 17.2%.
