Dispositif d'investissement locatif qui cartonne et qui se popularise de plus en plus, la loi Pinel Plus séduit du fait de son caractère d’investissement engagé. En effet, l’investisseur place son argent dans un bâtiment à très fortes performances énergétiques et environnementales, en plus de permettre une réduction de leur impôt sur le revenu. Les taux sont de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
L’entrée en scène du Pinel Plus pour remplacer le Pinel classique – qui devient un Pinel dégradé – fait suite à la décision gouvernementale qui vise à soutenir le marché immobilier et l'accès au logement vert. Ce sont les immeubles d’habitation collectifs qui en sont éligibles.
Pinel + : des critères d'éligibilité plus stricts
Le Pinel + élève les critères d’éligibilité en termes de normes de construction, par rapport au Pinel dégradé. En effet, il n’est plus question de bâtiment basse consommation (BBC), mais plutôt de bâtiment à énergie positive (BEPOS), grâce à une gestion intelligente des consommations énergétiques. En effet, un niveau de performance énergétique minimal est requis, et le bâtiment doit être classé A sur l’étiquette énergie au DPE.
En plus de ces critères, ceux de qualité d’usage et de confort sont requis : ils concernent la surface minimale habitable qui est définie selon le type d’appartement (du T1 au T5). Le bâtiment Pinel Plus doit également disposer d’espaces extérieurs privatifs, avec une surface minimale conforme aux normes et toujours selon le type de l'appartement. En troisième lieu, les logements T3 et plus doivent présenter une double orientation.
En ce qui concerne l’emplacement, le bâtiment Pinel + sera situé dans une zone présentant une forte demande locative : A Bis, A ou B1. À cela s’ajoute la possibilité d’investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
Point important à noter : le bâtiment Pinel + sera construit neuf, en VEFA. De ce fait, l'acquisition de l’appartement se fait auprès d’un promoteur immobilier – qui, le plus souvent, propose des programmes complets Pinel.
Pinel + : quelle planification financière ?
Investir en loi Pinel + implique un engagement financier sur plusieurs années. De plus, du fait de toutes les exigences susmentionnées, le coût de l’acquisition sera plus élevé que celui du Pinel classique. Il est donc crucial de réaliser une planification financière rigoureuse en amont du projet. Voici les différents points à prendre en compte :
- l’évaluation de la capacité d'emprunt : déterminez votre budget et votre capacité d'endettement. Définissez votre apport personnel, celui-ci étant requis pour l’obtention du prêt selon les conditions des établissements de crédit
- le calcul de la rentabilité : tenez compte des différents coûts qui sont ceux relatifs à l’acquisition, aux loyers perçus et aux avantages fiscaux. Pour rappel, les loyers Pinel sont plafonnés. Une simulation minutieuse sera donc réalisée à ce niveau, en prévoyant plusieurs scénarios. Remarque : le Pinel Plus coûte cher à l’acquisition, du fait de tous ses atouts et de son caractère aux spécificités dernière génération. Le choix des locataires doit donc être effectué en fonction d’un certain nombre de paramètres. Par ailleurs, à noter que le potentiel de plus-value du Pinel + est particulièrement élevé, du fait qu’il s’agisse d’un immeuble encore rare sur le marché : l’immobilier de demain
- la recherche de l’immobilier répondant à vos attentes : se faire accompagner par un professionnel immobilier pour trouver un bien correspondant à vos critères, à votre budget et à votre situation fiscale se révèle prudent avant de vous engager.
Pour conclure, rappelons que l’investissement Pinel consiste avant tout à placer votre argent dans de la “pierre” qui demeure un actif de qualité à intégrer dans votre patrimoine, quelles que soient les dispositions que vous aurez prises à l’après Pinel.
