L’incitation à investir dans l’immobilier locatif semble avoir atteint un certain ralentissement avec l’extinction progressive du dispositif Pinel. Les taux de défiscalisation s’amoindrissent en 2023, puis à nouveau en 2024, tandis que l’expiration définitive est programmée pour le 31 janvier 2024.
Toujours est-il que ceux qui souhaitent profiter des anciens taux de 12%, 18% ou 21% peuvent souscrire à la nouvelle version de ce dispositif : la loi Pinel Plus. Rappelons que les options sur la durée d’engagement restent les mêmes : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Quel rendement pour le Pinel Plus ?
Les logements Pinel Plus sont plus modernes et plus confortables – ce que nous allons détailler plus bas. De ce fait, ils coûtent plus cher à l’acquisition. À noter également que les loyers sont plafonnés, par rapport au zonage (A Bis, A ou B1) et aux ressources du locataire.
Un véritable casse-tête donc, que de tabler sur un rendement décent, en tenant compte de tous ces paramètres. Une des meilleures stratégies consiste à acquérir un logement de petite surface, par exemple un T2, dont les loyers pourront cadrer avec le pouvoir d’achat moyen des demandeurs de logement.
Afin de profiter d’un coût d’acquisition amoindri, il est toujours possible d’opter pour le logement Pinel classique. Toutefois, la réduction d’impôt est de 10.5%, 15% ou 17.5% pour 2023, pour les mêmes durées d’engagement sus indiquées.
Avant de valider votre choix, songez donc à obtenir l’accompagnement d’un conseiller immobilier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine, en plus de réaliser les simulations pour différentes options d’investissement.
Des logements modernes et plus confortables pour le Pinel Plus
Les périodes de confinement successives de 2020 et 2021 ont donné lieu à une nouvelle demande sur le marché du logement. Par exemple la disposition de surfaces plus spacieuses ainsi que d’un espace extérieur (balcon ou terrasse).
La sortie de terre de ces logements nouvelle génération est ainsi encouragée, et le Pinel Plus en fait désormais son support. Pour résumer, voici les critères de qualité d’usage d’un logement Pinel Plus :
- les appartements T3 et au-delà seront construits en tenant compte d’une double exposition, c’est-à-dire qu’il s’agira de logements traversants, offrant une meilleure luminosité naturelle et une ventilation optimale
- une superficie minimale doit être observée, en fonction du type de l’appartement. La superficie minimale du logement pour un T1 est 28m², pour un T2 de 45m², pour un T3 de 62m², pour un T4 de 79m² et pour un T5 de 98m²
- tel que susmentionné, l’aménagement d’un espace extérieur privatif est obligatoire afin que le logement soit éligible au Pinel Plus. La surface minimale pour l’espace extérieur est de 3 m² pour les T1 et T2, de 5m² pour les T3, de 7m² pour les T4 et de 9m² pour les T5
Notons aussi qu’il doit s’agir d’un appartement dont vous ferez l’acquisition au sein d’un immeuble de rapport, à usage de résidence collective. Puisqu’il est question d’achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), le recours à un promoteur immobilier est recommandé.
Des logements à hautes performances énergétiques
Outre ces caractéristiques, ces habitations doivent atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale conforme aux exigences de la RE 2020 – tandis que ceux logements Pinel classique se conforment aux exigences de la RT 2012. Cette condition est requise pour un immeuble dont l’acquisition est réalisée en 2023. À cette règlementation RE s’ajoute l’étiquette classe A au diagnostic de performance énergétique (DPE) si l’immeuble est acquis en 2024.
Il est possible de faire du Pinel Plus en achetant un immobilier ancien qui nécessite des travaux de rénovation. Dans ce cas, celui-ci doit être étiqueté B au DPE après travaux.
